Des prix plus bas, un barème qui amortit l'écart
Autour de Troyes, le prix moyen d'une transaction en 2025 est de 140 000 €, appartements et maisons confondus, sur 3 500 ventes à moins de quarante-cinq kilomètres.
Dans le Sud Seine-et-Marne, sur dix communes à trente minutes de Nemours, il monte à 220 000 €. Des prix modestes comparés aux métropoles, et soyons clairs : une vente à 500 000 € rapporte plus qu'une vente à 140 000 €. Mais l'écart est bien plus faible que celui des prix.
Le barème d'honoraires est dégressif : 8 % jusqu'à 80 000 €, 6 % jusqu'à 130 000 €, 4 % au-delà. Sur les ventes de 2025, il donne une commission moyenne de 7 610 € HT autour de Troyes, soit un taux effectif de 6,5 %, et de 10 700 € HT autour de Nemours, soit 5,8 %.
Un bien à 500 000 € rapporte 20 170 € HT : deux fois et demie plus, pour un prix trois fois et demie plus élevé. Et un bien à 140 000 € s'adresse à beaucoup plus d'acquéreurs : ce qui fait un revenu, ce n'est pas le prix d'une vente, c'est le nombre de ventes signées dans l'année.
Moins de concurrence, plus de notoriété
Dans une petite ville, on connaît l'agence de la place, on croise le conseiller au marché, on a un voisin qui a vendu avec lui.
Cette notoriété locale, Joya la construit depuis quinze ans dans l'Aube, à Troyes puis à Romilly-sur-Seine, avec un fondateur qui y exerce depuis le début, des vitrines en centre-ville, une présence dans les salons et les foires, et des partenaires locaux.
Elle fait rentrer les mandats, et elle explique une part des 82 % de ventes en mandat exclusif : à 75 jours de délai moyen contre 110 en mandat simple, et à un prix final supérieur de 7 %.
Dans le Sud Seine-et-Marne, autour de Nemours, Fontainebleau, Moret-Loing-et-Orvanne et Montereau-Fault-Yonne, le groupe ouvre une nouvelle agence à l'automne 2026 et porte les mêmes méthodes sur un marché plus cher, où la clientèle parisienne vient chercher la maison avec jardin, à portée de train de Paris.
Un secteur, ça se travaille en voiture
La contrepartie de la petite ville, c'est la distance.
Un conseiller travaille un rayon d'environ trente minutes autour de son agence : de Troyes vers Bar-sur-Seine ou Arcis-sur-Aube, de Romilly-sur-Seine vers Nogent-sur-Seine et Provins, de Nemours vers Souppes-sur-Loing, Château-Landon ou Fontainebleau.
Permis et véhicule sont indispensables ; les rendez-vous se groupent par secteur, et les journées s'organisent en tournées.
Comptez ce poste dans votre budget : en micro-entreprise, les frais de route ne se déduisent pas au réel, ils sont couverts par l'abattement forfaitaire de 34 % appliqué sur votre chiffre d'affaires avant impôt.
Chaque page de secteur du site liste les communes que nous travaillons, avec l'agence de rattachement.
Les chiffres à effort égal : Troyes contre Nemours
Le tableau ci-dessous applique le moteur du simulateur à un, deux ou trois mandats rentrés par mois, sur chacun des deux secteurs : ventes par an, chiffre d'affaires HT et net mensuel d'un agent commercial Joya, après le pack de 120 € TTC par mois et 25,6 % de cotisations, avant impôt.
Le moteur compte 40 % de transformation en agence et six mandats par an apportés par la structure.
| Mandats par mois | Ventes par an | CA HT par an | Net par mois |
|---|---|---|---|
| 1 | 7,2 | 54 792 € | 1 579 € |
| 2 | 12 | 91 320 € | 2 851 € |
| 3 | 16,8 | 127 848 € | 4 437 € |
| Mandats par mois | Ventes par an | CA HT par an | Net par mois |
|---|---|---|---|
| 1 | 7,2 | 77 040 € | 2 268 € |
| 2 | 12 | 128 400 € | 4 461 € |
| 3 | 16,8 | 179 760 € | 7 059 € |
Hypothèses du simulateur : 40 % de transformation en agence, 6 mandats par an apportés par la structure, pack 120 € TTC par mois, cotisations 25,6 %, avant impôt sur le revenu. Refaire le calcul avec vos chiffres
Ce que la structure apporte en zone rurale
Seul, un conseiller en zone rurale dépend de son bouche-à-oreille. Dans une agence de groupe, il bénéficie de huit métiers sous le même toit : la gestion locative (environ 400 lots à Troyes), la conciergerie, le viager, les locaux commerciaux, les travaux, le courtage.
Chacun renvoie des clients à la transaction : un propriétaire qui met son bien en gestion finit souvent par le vendre, un investisseur qui achète cherche un gestionnaire.
S'y ajoutent la diffusion sur plus de 30 portails, une assistante pour l'administratif, une équipe marketing et le studio média pour les photos et les visites virtuelles. C'est ce que le simulateur traduit par six mandats par an apportés par la structure.
Où on recrute
Dans l'Aube, les agences de Troyes et de Romilly-sur-Seine recrutent des agents commerciaux, chacune pour son secteur et les communes à trente minutes autour.
Dans le Sud Seine-et-Marne, la nouvelle agence Joya ouvre à l'automne 2026 et recrute dès maintenant autour de Nemours, Fontainebleau et Avon, Montereau-Fault-Yonne et Moret-Loing-et-Orvanne.
- Aube : Troyes et son agglomération, Romilly-sur-Seine, Nogent-sur-Seine, Bar-sur-Seine, Arcis-sur-Aube, Estissac.
- Sud Seine-et-Marne : Nemours, Saint-Pierre-lès-Nemours, Souppes-sur-Loing, Château-Landon, Fontainebleau, Avon, Bois-le-Roi, Moret-Loing-et-Orvanne, Montereau-Fault-Yonne ; Provins est rattachée à l'agence de Romilly-sur-Seine.