Combien de ventes par an pour vivre de l'immobilier à Troyes ou à Nemours ?

Partir du mandat, pas de la vente

Le métier d'un agent commercial en immobilier, c'est de rentrer des mandats. Les ventes en découlent, mais pas une pour une : un bien surestimé ne part pas, un vendeur change d'avis, un acquéreur n'obtient pas son prêt.

Le moteur de notre simulateur retient qu'en agence, quatre mandats sur dix aboutissent à une vente. C'est une hypothèse, affichée comme telle, et vous pouvez la juger sévère ou généreuse.

Ce qui pèse le plus sur ce taux, c'est la qualité du mandat. Dans le groupe, 82 % des ventes se font en mandat exclusif : le bien est vendu en 75 jours en moyenne, contre 110 en mandat simple, et à un prix final supérieur de 7 %.

Un conseiller qui sait obtenir l'exclusivité vend plus avec le même nombre de mandats.

Ce qu'une vente rapporte sur nos secteurs

Autour de Troyes, le prix moyen d'une transaction est de 140 000 € toutes ventes confondues, appartements compris. Le barème Joya, appliqué vente par vente aux 3 500 ventes de 2025 à moins de quarante-cinq kilomètres de Troyes, donne une commission moyenne de 7 610 € HT.

Dans le Sud Seine-⁠et-⁠Marne, sur dix communes à trente minutes de Nemours, le prix moyen monte à 220 000 € et la commission moyenne à 10 700 € HT.

Pourquoi la commission ne double pas quand le prix fait presque le double ? Parce que le barème est dégressif : le pourcentage baisse quand le prix monte. C'est ce qui amortit l'écart entre un petit marché et une métropole, et c'est le sujet de notre guide sur les petites villes.

Sur cette commission, l'agent commercial Joya touche 50 % dès le premier euro, 70 % dès 80 000 € de chiffre d'affaires HT dans l'année, 90 % dès 150 000 €. Le compteur repart à zéro chaque 1er janvier.

Le tableau : mandats par mois, ventes par an, net mensuel

Le tableau ci-dessous applique le moteur du simulateur à un, deux ou trois mandats rentrés par mois, sur chacun de nos deux secteurs. Le net est calculé après le pack Joya Lifestyle (120 € TTC par mois) et les cotisations d'indépendant (25,6 %, URSSAF 2026), avant impôt sur le revenu.

Le moteur ajoute six mandats par an apportés par la structure : appels entrants, vitrine, clients des autres métiers du groupe. C'est une hypothèse retenue d'après ce que nous constatons dans nos agences de l'Aube, pas un taux mesuré, et le simulateur permet de la désactiver.

Les premiers mois

Ces montants sont ceux d'une activité installée.

Au démarrage, comptez de trois à six mois entre votre premier mandat et votre première vente signée : le temps de rentrer les mandats, de les vendre, puis d'attendre l'acte chez le notaire : entre le compromis (l'accord de vente signé) et l'acte authentique (la signature finale chez le notaire), il s'écoule trois à quatre mois incompressibles, et la commission vous est versée une fois l'acte signé et les fonds reçus par l'agence.

Prévoyez de quoi vivre sans revenu d'activité pendant six mois. Dès la première semaine, on construit avec vous votre prospection pour signer au plus vite, et les seize sessions de formation se déroulent en parallèle, une journée par semaine pendant environ quatre mois.

Le repère qu'on donne en formation : à douze mois, une vente par mois. Huit ventes par an, soit environ 60 000 € d'honoraires HT générés, c'est le plancher pour en vivre ; douze ventes, le rythme d'un conseiller installé. Le tableau ci-dessus traduit ces rythmes en mandats à rentrer.

Si vous venez d'un emploi salarié, l'allocation chômage se cumule avec le statut d'agent commercial et l'ACRE réduit vos cotisations au démarrage : notre guide sur la démission et la reconversion détaille les conditions.

Ce qui change à effort égal

Le nombre de mandats dépend de vous.

Ce qui dépend de la structure, c'est tout ce qui fait qu'un mandat rentre plus facilement et se vend plus vite : une vitrine en centre-ville, des appels entrants, une assistante qui absorbe l'administratif, une équipe marketing, et huit métiers sous le même toit qui se renvoient des clients.

Un propriétaire qui confie son bien en gestion locative finit souvent par le vendre ; un vendeur a souvent besoin d'un courtier.

C'est pour cela que le simulateur compare les trois statuts à effort égal, mêmes mandats rentrés, et non à chiffre d'affaires égal. Faites tourner vos propres chiffres.